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          1. 今年楼市既不幻想,也不悲观

            来源:乐居财经  发表时间:2019-02-15 09:15   

            ?虽然去年下半年起,房地产市场销售就普遍转淡,不时传来房企项目负责人叫苦的声音,但全年的整体表现仍与直观感受迥异。据国家统计局数据,2018年全国商品房量价再创新高,销售面积约17亿平方米,销售额约15万亿元。

            ?我个人最关注的一个数据,是房地产投资数据。2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同?#20173;?#38271;9.5%,比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年,房地产投资?#30452;?#21482;增长6.9%和7.0%。

            ?去年房地产投资并非突然加速,而是相当平稳。2018年上半年,房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%,然后?#20392;?#24180;的9.5%。

            ?虽然,从主流房企拿地情况看,并未出现大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生,?#23665;?#20063;多为低溢价率,但财政部1月23日发布的数据显示,2018年全国土地出让收入高达65096亿元,同?#20173;?#38271;25%,卖地收入再创新高。

            ?土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面?#27492;担?018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素,或许可从棚?#32784;?#36164;来解释。

            ?根据住建部?#32784;?#35745;数据,2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套,超额完成580万套的年度计划,投资额逾16000亿元。加上12月的数字,全国估计有650万?#20303;?#20013;央的计划是,2018年到2020年,全国计划开工建设各类棚户区1500万?#20303;?/p>

            ?此前的三年,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区?#30452;?#20026;601万?#20303;?06万套和609万套,合计超过1800万?#20303;?#20063;就是说,全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年,主要观点?#20392;?#20026;在踩刹车,点刹。不过,就如同以为贸易摩擦会影响进出口结果?#35789;?#36135;物贸易量仍在增长一样,棚?#30446;?#33021;的政策变化,反而可能催促了各地加快当年的开工建设速度。就结果而言,我个人认为,棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡?#20303;?/p>

            ?我拿去年房地产的几个数据?#27492;?#20107;,有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高,房地产投资增长9.5%(高于全国固定资产投资增幅的5.9%),不仅没有拖累经济增长,而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

            ?二是不要总是动不动就把希望?#32784;?#22312;房地产身上。过往多年,哪怕是在房地产处于高增长时期,也屡有专家出来呼吁通过房地产救市;而此轮严厉的房地产调控,也有专家暗示要适当放松,以?#20048;?#32463;济被下行的楼市拖累。但如你所知,经济的下行,楼市的调整,更多是经济结构和行业自身的需求,两者都需要?#38750;?#26356;有质量的增长。

            ?去年数据再怎样也都过去了,人们关注的是今年趋势。年底年初,由于工作的关系,跟企?#21040;?#26379;友会有些探讨。我先重申个人观点:不管是从刚性需求(首次置业和改善需求),还是从城市更新?#27492;担?#25151;地产在较长时期内仍处于发?#26500;?#36947;。主流房企还有很大的施展空间,虽然市场份额一直都在变化。

            ?正如我们看到的,去年底,部分城市调控出现了微调,这是城市从主体责任出发根据实际情况所作的调整,无可厚非。但人们?#26082;?#35782;到,在房地产长效机?#24179;?#31435;以前,房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。比如上海两会提出?#21644;?#21892;房地产市场调控的常态长效机制,继续稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;。加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

            ?假如说,房地产调控政策方面不会更紧,那么,市场是不是已经筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的?#26263;?#37096;?#20445;?#37027;它的底部又有多长?从1月份和刚刚过去的春节情况看,是比较清淡的。过去几年,返乡置业曾?#20392;?#22235;线楼市的重要支撑,但我们记者了解的情况,今年春节期间?#30446;?#25151;人数?#32479;山?#37327;都比较低,专家认为这些城市的需求已被透支。

            ?目前来看,一季度的基数会维持低位,也就是说,市场还在?#26263;?#36807;程中。看过我文章的朋友会知道,去年下半年以来的楼市调整,更多是市场因素主导的?#20174;Α?#25152;谓史上最全最严厉的调控,延迟了两年半才迎来市场的调整,它不会只用半年就完成,从这个角?#20154;担?#19968;季度继续调整,?#21040;?#19981;应过度惊讶。

            ?通常而言,政策的底部会带来市场底部的构筑和修复,但需要一段时间的传导。从积极意义看,政策的正向变化有助于缓解、减弱调整的长度?#22836;?#24230;。如果这个逻辑成立,则二季度的市场表现要好于一季度,下半年好于上半年。但?#32784;?#20840;年商品房量价继续创新高,房地产投?#26102;?#25345;去年的增幅也不现实。

            ?理智的房企不会简单?#40548;?#20110;政策的转向。从策略上讲,偏进取的房企,会趁低点增加投资,收?#21512;?#30446;或公开拿地;偏稳重的房企,则会继续观望,待市场信号清晰显现后再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现,城市和区域选择越来越难了,三四线城市需求饱?#25237;仍?#21152;,一二线管控未见放松。不过,既然大家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了,不正是真正聪明房企大显身手的时候了?

            (作者:袁一泓)

            (责任编辑:梁丽琴 )
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